Budget Highlights: इस बार के आम बजट से सैलरीड क्लास काफी उम्मीद कर रहा था. बजट में न्यू टैक्स रिजीम के टैक्स स्लैब में बदलाव करने और स्टैंडर्ड डिडक्शन को बढ़ाने से भी नौकरीपेशा वर्ग खुश नहीं दिखाई दिया. यह सब तो ठीक है क्योंकि वित्त मंत्री निर्मला सीतारमण की घोषणा के बाद आपको यह सीधे तौर पर समझ आ गया कि टैक्स स्लैब में बदलाव से करीब 17000 रुपये का फायदा हुआ है.
लेकिन प्रॉपर्टी बेचने पर लगने वाला इंडेक्सेशन 20 प्रतिशत से घटाकर 12.5 प्रतिशत कर दिया गया है. यह सुनने में आपको भले ही अच्छा लग रहा हो लेकिन इससे आपको प्रॉपर्टी बेचने पर पहले जैसा फायदा नहीं होगा. वित्त मंत्री ने यह झटका आपको गुपचुप तरीके से दिया है. आइए समझते हैं पूरी कैलकुलेशन-
20 प्रतिशत से घटाकर 12.5 प्रतिशत किया टैक्स!
वित्त मंत्री निर्मला सीतारमण ने मकान बेचने पर लगने वाले टैक्स को 20 प्रतिशत से घटाकर 12.5 प्रतिशत करने की घोषणा की है. इसके साथ ही फाइनेंस मिनिस्टर ने जमीन या मकान की बिक्री पर मिलने वाले इंडेक्सेशन बेनिफिट को भी खत्म करने का ऐलान किया है. यानी प्रॉपर्टी की बिक्री करने पर कैपिटल गेन के लिए इंडेक्सेशन बेनिफिट के बिना 12.5% का नया LTCG टैक्स लागू होगा.
क्या होगा असर?
उदाहरण के लिए राहुल ने फाइनेंशियल ईयर 2002-2003 में 15 लाख रुपये का एक मकान खरीदा. अब 21 साल बाद 2023-2024 में उसने यह मकान 60 लाख रुपये में बेच दिया. इस पर आप पहले मकान की कीमत इनकम टैक्स की तरफ से नोटिफाई किए गए CII नंबर्स के साथ बढ़ा सकते थे. लेकिन अब ऐसा नहीं होगा. पहले इंडेक्सेशन के साथ 20% टैक्स लगता था. लेकिन अब इंडेक्सेशन बेनिफिट के बिना 12.5 प्रतिशत का टैक्स देना होगा.
पुराने नियम के अनुसार टैक्स का कैलकुलेशन
इंडेक्सेशन बेनिफिट के अनुसार राहुल ने 15 लाख रुपये के मकान को 2023-2024 में 60 लाख रुपये का बेच दिया. जिस समय 2002-2003 में उसने मकान लिया उस समय सीआईआई 105 था. अब यह बढ़कर 2023-2024 में 348 हो गया. इसका कैपिटल गेन निकालने के लिए 348 को 105 से भाग देना होगा तो यह 3.31 गुना होता है.
इस हिसाब से 2023-2024 में मकान की कीमत (15 लाख * 3.31 गुना) 49.65 लाख रुपये हो गई. इस हिसाब से राहुल को 10.35 लाख का फायदा हुआ. पुराने नियम के अनुसार उसे 10.35 लाख का 20 प्रतिशत 2.07 लाख का टैक्स चुकाना होगा.
नए नियम के अनुसार कितना टैक्स?
नए नियम के अनुसार इंडेक्सेशन बेनिफिट के बिना 12.5 प्रतिशत का LTCG टैक्स देना होगा. यानी राहुल ने जिस मकान को 2002-2003 में 15 लाख का खरीदा था, उसे अब 2023-2024 में 60 लाख रुपये का बेच दिया. इस तरह उसे मकान की बिक्री पर 45 लाख रुपये (300 प्रतिशत) का फायदा हुआ.
अब नए नियम के अनुसार राहुल को 45 लाख रुपये के फायदे पर 12.5 प्रतिशत का टैक्स चुकाना होगा, जो कि 562,500 रुपये हुआ. पहले नियम के अनुसार यही टैक्स 2.07 लाख रुपये था. सरकार ने टैक्स दर भले ही कम कर दी हो लेकिन इस पर आपको कुल मिलाकर ज्यादा टैक्स देना होगा.
पुराने नियम में क्या था फायदा
पुराने नियम के अनुसार यह फायदा था कि आपने यदि किसी मकान को 10 लाख रुपये में खरीदा तो उसकी कीमत तो आप इनकम टैक्स की तरफ से नोटिफाई किये गए कॉस्ट इंफलेशन इंडेक्स (CII) के अनुसार बढ़ा सकते थे. लेकिन अब नया नियम लागू होने के बाद कीमत को बढ़ाया नहीं जा सकेगा.
टैक्सपेयर को अब बिक्री मूल्य से खरीद मूल्य को घटाकर हुए कैपिटल गेन की कैलकुलेशन के आधार पर टैक्स देना होगा. इससे इनकम टैक्स से जुड़े अधिकारियों के लिए कैपिटल गेन की कैलकुलेशन आसान हो जाएगी. गंगा रियल्टी के एग्जीग्यूटिव डायरेक्टर नीरज के मिश्रा कहते हैं प्रॉपर्टी बेचने पर होने वाले लॉन्ग टर्म कैपिटेल गेन से इंडेक्सेशन बेनिफिट को हटाना रियलएस्टेट मार्केट के लिए पॉजिटिव है.
उन्होंने कहा कि इससे निवेशक रियल एस्टेट मार्केट में वापस आएंगे. इंडेक्सेशन एक तरीका है जिसका यूज किसी प्रॉपर्टी की खरीद मूल्य को महंगाई के हिसाब से एडजस्ट करने लिए किया जाता है. इससे प्रॉपर्टी पर कैपिटल गेन टैक्स की देनदारी कम हो जाती है.
